家賃は売上の何％まで？カフェの家賃適正の考え方

カフェ開業の相談で、意外と多いのが「この家賃って、高いんですか？安いんですか？」という質問です。物件情報を見ても、その家賃が自分のカフェにとって“適正”なのかどうかは、なかなか判断がつきにくいものです。

この連載「カフェ物件選びのヒント」では、カフェ開業支援から生まれた不動産会社「個人カフェ不動産」の視点で、物件探しにまつわるテーマを一つずつ取り上げています。

今回のテーマは「家賃の適正」。物件が良さそうに見えても、この判断を誤ると開業後にじわじわ効いてくる部分なので、契約前にしっかり押さえておきましょう。

家賃は「金額」ではなく「比率」で見る

まず大前提として、家賃は「月◯万円だから高い／安い」という絶対額だけで判断するものではありません。大切なのは、想定売上に対して家賃がどれくらいの割合を占めるか、という「家賃比率（売上高家賃比率）」です。

家賃比率（％）＝月額家賃 ÷ 月商 × 100

たとえば同じ家賃30万円でも、月商150万円のカフェなら比率20％で重い負担ですが、月商300万円なら10％で健全、という具合に、意味がまったく変わってきます。

物件を見るときは、必ず「その家賃で、どれくらい売れば成立するのか」とセットで考えることが大切です。

業態にもよりますが、個人カフェの場合、家賃比率の目安は次のように考えると分かりやすいです。

カフェは客単価が低く、原価率（フード・ドリンク）や人件費もかかる業態です。だからこそ、家賃は「10％以内」を一つの基準にしておくと、無理のない経営がしやすくなります。

家賃比率を語るうえで欠かせないのが「FLRコスト」という考え方です。FLRとは、

の3つを指し、飲食店ではこのFLRの合計を売上の70％以内に収めるのが健全とされています。

カフェの一般的な内訳では、原価率が30％前後、人件費率が30％前後かかることが多く、この時点で60％。残りをふまえると、家賃に回せるのはおよそ10％程度、というのが「10％以内」の根拠です。

つまり家賃だけを単体で見るのではなく、「原価・人件費を引いても利益が残る家賃か？」という視点で判断することが重要になります。

家賃比率の考え方は、逆に使うこともできます。気になる物件の家賃から、「毎月いくら売らないといけないか」を逆算するのです。

必要月商＝月額家賃 ÷ 目標家賃比率

たとえば家賃25万円の物件で、家賃比率10％を目指すなら、

必要月商＝ 25万円 ÷ 0.1 ＝ 250万円

この250万円が、営業日数・席数・客単価・回転数で現実的に届く数字かどうかを確認します。仮に月25日営業なら1日あたり10万円。客単価1,000円なら1日100人。席数と回転率でその集客が可能かをイメージすると、「その家賃で成立するか」が具体的に見えてきます。

家賃比率だけを追うと、「とにかく家賃の安い物件を選べばいい」と思いがちですが、そこには注意が必要です。

家賃が安いのには理由があることも多く、「安い＝正解」ではありません。家賃の額面だけでなく、その物件で無理なく到達できる売上と、工事も含めた総額で判断することが大切です。

逆に、家賃比率が10％をやや超えても成立するケースもあります。

この場合でも、「家賃が高いぶん、どこで回収するのか」という設計がセットで必要です。感覚で「駅近だから大丈夫」と飛びつくのではなく、売上の裏付けを持って判断しましょう。

カフェの家賃適正を考えるうえで大切なのは、

こと。家賃は毎月固定でかかり続ける“逃げられないコスト”だからこそ、契約前に「この家賃で本当に成立するのか」をシビアに見ておくことが、開業後の安心につながります。

個人カフェ不動産では、カフェづくりの視点で、想定売上や席数・客単価をふまえた「家賃が適正かどうか」の判断も一緒に進められます。気になる物件があれば、家賃の妥当性チェックだけでもお気軽にご相談ください。

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